どのローンを使うか
ほとんどの方は、銀行の住宅ローンかフラットだと思います。
金利の方式は、銀行ローンは変動も固定もあり、フラットは固定のみです。
銀行ローンは企業の営利活動ですが、フラットは独立行政法人住宅金融支援機構が主体であり、国民への住宅供給という広い意味も持っています。
数年前までフラットは金利が高く、自営業者など、審査の厳しい銀行ローンを借りれない人のためのものでした。
ところが現在(2016年~2017年辺り)では、日銀のマイナス金利政策もあり、35年固定金利においてフラットが逆転しています。
私の検討したタイミングでは、フラットが35年固定で年利1.10%程度であり、かつ35Sなので最初の10年は0.80%です。
銀行ローンの固定金利より安く、変動金利と大差無い状況でしたので、フラットでGo!です。
どこで借りるか
フラットは、主体は住宅金融支援機構ですが、取り扱いは金融機関が行います。
金融機関により、主に融資手数料に差があります。借入金額の2.16%が最も多いと思います。
検討の結果、会社提携の財形住宅金融株式会社で借りることにしました。
融資手数料が1.08%と安く、つなぎ融資も1.81%で受けれるところが決め手でした。
ただし、自分の会社が出資していないと利用できない金融機関ですので、総務などに確認してください。
つなぎ融資
土地を買って注文住宅を建てるには、つなぎ融資が必要です。(一括で土地代金や着工金等を決済できる方は除きますw)
"住宅ローンとは何か"という話になりますが、住む家に対するローンなんです。住む家が無ければ融資実行してくれません。
でも、他人の土地に家を建てられる訳も無いので、土地代金は先に決済しなければなりません。
さてどうしましょう?
「はい!つなぎ融資~!」
土地+建物の合計金額でローン本審査が通った人に対し、土地代金や建物の中間金などを先出ししてくれるサービスです。
その後建物が建ち、住宅ローン実行のタイミングで清算します。
ただその間、"つなぎ融資分の金利"が発生しますので、住宅ローン実行まで、金利分だけ払います。
さらに"つなぎ融資の融資手数料"も発生します。ん~世知辛いw
そもそもつなぎ融資の取扱が無い金融機関も多いので、最初に見ておくべきポイントです。
つなぎ融資の手数料は10万円前後、金利は3%前後が多いと思います。
財形住宅金融株式会社は、手数料が32,400円、金利が1.81%でした。最安クラスだと思います。
団信とは
機構団体信用生命保険の略で、ローンの返済途中で死んだ時に、残額がチャラになります。
当然保険料がかかります。銀行ローンは金利に含まれる形ですが、フラットでは別扱いで加入も任意です。
この機構団信が不平等な仕組みで、当然加入者年齢などリスクによって保険料が変わるべきなのですが、なんと、全員一律ですw
住宅ローンを借りる人は40歳前後が多いので、それより若い人は、高齢者のリスクまで無駄に背負わされます。
当然機構団信には入らず、民間の生命保険に入ります。35歳以下かつ会社のグループ割引が効き、機構団信保険料の1/3程度に抑えられます。
フラット35の審査
金融機関が独自に実施している場合もありますが、本来フラット35には、事前審査はありません。
最初から住宅金融支援機構の本審査になります。
金融機関に書類を提出し、その後住宅金融支援機構にて審査されます。
金額は多めに申し込む
借入金額は、最初は多めに申し込んでおきます。
後から借入金額を減らす事は可能ですが、増やすには審査のやり直しになります。
多額の地盤改良費用であったり、どうしても必要なオプションであったり、不意の出費に備えるためです。
私はプラス400万円で出しました。どうもこれはやりすぎのようでしたが(笑)
ちなみに、金額の根拠を示す必要があるので、ビルダーに多めの見積書を作ってもらわなければなりません。
担当営業さんに相談すればやってくれます。
そういえばいくら借りれるのか
担当営業さんによると、実際のところ、銀行ローンは年収の7倍、フラットは8倍、信用金庫は10倍までいけるそうです。
そんなに借りたら返済に取り憑かれてしまいますが(笑)
結果
書類を金融機関に送付し、5営業日後に、本審査通過の連絡がありました。