区画整理地

区画整理地は良いですよね、綺麗で余裕をもった区画割り、広い道路、近い公園、しかも全てができたばかりで新しい。

うちのように丘の森を切り開いたような場合、家を建てる人はみんな新参者なので、比較的コミュニティ形成が容易。

ただ、区画整理地を買うには特有の注意点があります。

区画整理事業とは

まず区画整理事業とは何かを理解する必要があります。

土地の境がぐちゃぐちゃで道路も細い、昔ながらのエリアがあるとします。

これを主に自治体が、都市計画を基に、綺麗な街に変えましょうという事業です。

このエリア全体を、道路を広くまっすぐに、区画も綺麗に、公園も作ったりすれば、住みやすい素敵な街の完成です。

ただ、道路の拡張や公園の建設には土地が必要なので、各地主が少しずつ無償で出し合います。これを減歩(げんぶ)といいます。

つまり区画整理後は各地主の所有面積が減ってしまいますが、地価が大きく上がるので、それでトントン以上だろうという考え方です。

県や市区町村が主体で行うことが多いですが、まれに地主が集って組合を作り独自に行う場合もあります。

区画整理事業はとても時間がかかります。終了予定が延びる事は普通ですし、何十年とかかる場合もあります。

画像引用元:小樽市 土地区画整理事業

区画整理事業地内の土地の種類

換地

区画整理事業が終わった後の土地です。換地があるという事は、区画整理事業全体が完了しています。

もう普通の土地なので何も意識する必要はありません。

仮換地

区画整理事業中ですが、もう使用可能なので使って良いという区画です。登記上は区画整理前の該当の土地(従前地)を買う扱いになります。

精算金のリスクがあります。

保留地

区画整理事業費のために、小出しにして売る区画です。

精算金のリスクはありませんが、区画整理事業が終わるまで抵当権が設定できないため、ローンに制限が出ます。金融機関に確認しましょう。

最近は区画整理事務所と金融機関が覚書を交わして、通常通りローンが組めることが多いです。

精算金

さて、各地主が区画整理事業のために土地を出し合うと言いましたが、

道路や公園の場所は決まっているので、位置によって、大きく削られる人がいたり、あまり削られなくて済む人が出てきます。

これでは不公平なので、区画整理事業が終わった後に、お金で解決します。これが清算です。

あまり減歩されなかった人から徴収し、減歩されすぎた人に交付します。

何が問題かというと、仮換地は法律上従前地を買うことになるので、元々そこにいた地主と同じ立場になり、清算金のリスクが発生します。

精算金のリスク算定と回避

区画整理地内の土地を買いたい場合、その土地が換地なのか仮換地なのか保留地なのか調べましょう。

精算金リスクがあるのは仮換地のみです。

仮換地を買う場合、精算金を誰が負担する契約なのか、売主に聞きましょう。一般的には買主が負担します。

精算金が買主負担の場合は、売主負担としてもらえないか交渉しましょう。

減歩が大きい場合了承してもらえる事もあります。この場合は必ず土地売買契約書の特約事項に書いてもらうようにして下さい。

了承を得られず、仮換地を精算金買主負担で買う場合は、数年後～数十年後に出費がある事を覚悟しましょう。

とはいえ完全に幾らかかるか分からないのは、不安すぎます。

目安を知る方法は、大きく2つあります。

1つめは、区画整理事務所に聞くことです。ただし、絶対にはっきりとは教えてくれません。

区画整理事業が終わった時に清算するので、保留地の売却状況や土地価格の上昇/下降などに影響されるためです。

電話で「○○の土地購入を検討していますが、精算金が不安なんです。目安など教えて頂く事は可能なんでしょうか？」と聞きましょう。

私の場合ある程度教えてもらえました。「あそこの区画は…たぶんゼロ～十万円程度だと思いますが…数百万というのは無いでしょうね…」という感じでした。

2つめは、仮換地証明書で、どれだけ減歩があるか確認することです。

市区町村が発行するもので、売主は持っているはずなので、不動産業者に言えば見せてくれると思います。

仮換地証明書には、従前地の面積と、仮換地の面積が記載されています。つまり、どれだけ減歩があったか分かります。

続いて、区画整理事業のサイトなどに平均減歩率という数字が公開されているはずです。これは各地主の減歩の平均値と考えて下さい。

この数値と比較し、購入したい仮換地について、相応の減歩があったのか確認してください。

例えば平均減歩率40%に対し、仮換地の減歩が5%しか無い場合、多額の精算金の徴収が発生します。

逆に仮換地の減歩が40%に近い場合、大きな精算金は発生しないと考えて良いでしょう。

区画整理事業破綻のリスク

これは本当にまれな事です。事業主体が県や市区町村の場合はまず有り得ないので、考えなくて良いです。

地主が独自に組合を作って行う場合に、バブル崩壊など大きな社会事変によって、区画整理事業そのものが破綻する例があります。

2013年に小田原市で発生した事案が有名です。バブル崩壊後の地価下落、保留地の販売不振、さらには組合員の内紛もあったようです。

こうなると割賦金といって、地主がみんなで事業の赤字を埋めないといけません。

本当にまれなケースですが、事業主体が県や市区町村でない場合には、採算計画と実績を確認しましょう。

自分はどうだったか

私は市が事業主体の区画整理地において、仮換地を購入しました。

上記のように自分で調べた結果、それなりの減歩はあったので、どうしようかなと迷っていました。

正直に"とてもいい場所だが、精算金のリスクがあり迷っている"と伝えたところ、精算金を売主負担にしてもらえました！

もっとも、これは相応の減歩があり大きな精算金のリスクが無い事を、売主も分かっていたからだと思います。

参考として私の仮換地証明書は以下のとおりです。約31%の減歩があります。

これで将来の出費リスクも無くなりました。また一つ、前に進めます。